Rękojmia za wady nieruchomości

5274

Rękojmia pozwala dochodzić roszczeń w przypadku wad nieruchomości: budynku, lokalu, działki, miejsca parkingowego itp. Przepisy o rękojmi za wady nieruchomości znajdą zastosowanie zarówno przy umowie sprzedaży, gdzie występujemy w roli kupujących lub sprzedawcy, ale również w umowie o roboty budowlane, umowie o wykonanie remontu, czy w umowie zamiany.

Rękojmia przy wadach nieruchomości

Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli sprzedana nieruchomość (budynek, lokal, działka itp.) ma wadę fizyczną lub prawną.

Art. 556 [Wady rzeczy]
Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia).

Art. 556(1) [Wada fizyczna rzeczy]
§ 1. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:
1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel (…) wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego (…);
3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. (…)

Art. 557 [Zwolnienie od odpowiedzialności]
§ 1. Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. (…)

Zbliżone przepisy zostaną zastosowane również do wykonawcy umowy o roboty budowlane (art. 656 § 1 w zw. z art. 638 § 1 Kodeksu cywilnego) oraz do wykonawcy remontu (art. 658 Kodeksu cywilnego).

Pomoc prawna

Jeśli jesteś zainteresowany naszą pomocą lub wstępną bezpłatną poradą opisz Twoją sprawę korzystając z tego formularza. W odpowiedzi otrzymasz bezpłatną analizę sprawy oraz propozycję pomocy z naszej strony wraz z wyceną.

Co trzeba udowodnić, żeby sprzedawca poniósł odpowiedzialność

Będziemy mogli skorzystać z rękojmi jeśli zostaną spełnione łącznie cztery przesłanki:

  • nieruchomość ma wadę (lub jest w inny sposób niezgodna z umową lub zapewnieniami);
  • wada nie jest efektem naturalnych procesów zużycia lub jej istnienie pozostaje wbrew wcześniejszym zapewnieniom sprzedawcy;
  • nie wiedzieliśmy o wadzie w momencie zawierania umowy;
  • wada lub jej przyczyna istniały w momencie wydania nam nieruchomości.

Co istotne, nie musimy wykazywać żadnego, subiektywnego zawinienia sprzedawcy lub wykonawcy. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi w ogóle nie zależy od tego, czy po stronie naszego kontrahenta istnieje jakaś wina lub element niewykonania/nienależytego wykonania zobowiązania.

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30.06.2021 r., sygn. akt I NSNc 171/20

„Zarówno w orzecznictwie jak i w literaturze zgodnie przyjmuje się, że odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi ma charakter absolutny (wyrok Sądu Najwyższego z 20 maja 1997 r., II CKN 115/97). Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, odpowiedzialność sprzedawcy jest oceniana niezależnie od winy sprzedawcy, obciąża go bez względu na to, czy wiedział lub mógł wiedzieć o tym, że sprzedawana rzecz jest wadliwa, czy przyczynił się do powstania wady i nie może się od niej uchylić (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 5 marca 2009 r., V ACa 484/08; wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 27 marca 2013 r., VI ACa 1269/12).”

Wady fizyczne nieruchomości

Nie da się stworzyć zamkniętego katalogu wad, na które można się powołać przy rękojmi. Jest on otwarty i zależny od okoliczności sprawy. Przykładowe wady, za które może odpowiadać sprzedawca to:

  • odstępstwa od projektu budowlanego obejmujące np. zastosowanie innych materiałów niż przewidziane;
  • zawilgocenia, zalewanie pomieszczeń;
  • mniejszy metraż lokalu niż deklarowany;
  • pęknięcia tynku niebędące efektem naturalnego osiadania budynku;
  • brak możliwości użytkowania części nieruchomości z dowolnych powodów;
  • brak uregulowanego prawnie dostępu do drogi publicznej (wbrew pozorom jest to wada fizyczna w rozumieniu rękojmi);
  • wszelkie błędy wykonawcze, które można powiązać z obiektywnymi kryteriami np. wymogami Prawa budowlanego, Polskimi Normami lub tzw. zasadami wiedzy technicznej w budownictwie.

Ważne jest rozróżnienie na wady i jej przyczyny. Może być tak, że jakaś wada zostanie stwierdzona po 3 latach użytkowania nieruchomości, ale będziemy w stanie wykazać, że przyczyna wady obejmująca błędy na etapie projektowania lub wykonawstwa, istniała w momencie sprzedaży. Sprzedawca za taką wadę odpowie.

Próba ustalenia przyczyn wady jest istotna. Przykładowo pęknięcia tynku mogą być efektem naturalnego osiadania budynku wielorodzinnego (wtedy jest to normalna konsekwencja wykonania pewnych prac), ale równie dobrze mogą wynikać z błędów wykonawcy na etapie wylewania fundamentów.

Zawilgocenie i grzyb w lokalu może być efektem samodzielnych ingerencji właściciela nieruchomości poprzez przerobienie pomieszczeń i ich niewłaściwą eksploatację, ale częściej będzie efektem odstępstw od projektu budowlanego, gdzie zakładano np. wyposażenie okien w nawiewniki, czego jednak nie zrobiono.

Wady prawne nieruchomości

Pojęcie wady prawnej dotyczy trzech alternatywnych możliwości:

  • nieruchomość stanowi własność osoby trzeciej;
  • nieruchomość jest obciążona prawem osoby trzeciej;
  • istnieje ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu nieruchomością, a wynika ono z decyzji lub orzeczenia organu państwowego.

Wadą prawną będzie więc np. nieujawniona w księdze wieczystej służebność, umowa najmu, o której nie wiedzieliśmy, decyzja PINB zakazująca użytkowania obiektu itp.

Pojęcie wady prawnej zostało zmienione nowelizacją Kodeksu cywilnego, która weszła w życie 25.12.2014 r. Poszerzono definicję wady prawnej o ostatni z trzech ww. punktów. Jest to ważne, ponieważ nadal można znaleźć wiele artykułów i orzeczeń, na gruncie starego stanu prawnego, które dotyczą węższego, mniej korzystnego dla kupującego, rozumienia wady prawnej.

AKTUALNA DEFINICJA WADY PRAWNEJ

Art. 556(3). Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej, a także jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu; w razie sprzedaży prawa sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie prawa (wada prawna).

POPRZEDNIA DEFINICJA WADY PRAWNEJ SPRZED NOWELIZACJI

Art. 556 § 2. Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej; w razie sprzedaży praw sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie praw (rękojmia za wady prawne).

Uprawnienia kupującego

Możliwości, które ma kupujący to:

  • obniżenie ceny nieruchomości;
  • odstąpienie od umowy i odzyskanie całej kwoty, włącznie z poczynionymi nakładami;
  • żądanie wymiany;
  • żądanie naprawy (usunięcia) wad.

Rękojmia wymaga wybrania jednego z ww. uprawnień. Nie można na przykład równocześnie odstąpić od umowy i obniżać cenę nieruchomości.

W praktyce, najczęściej realizowanym uprawnieniem jest obniżenie ceny nieruchomości. Jeśli dotyczy ono wad możliwych do usunięcia, obliczana kwota zazwyczaj odpowiada kosztowi usunięcia wad. Kupujący nie jest jednak zobligowany do uprzedniego poniesienia kosztu tych napraw.

Odstąpienie od umowy jest rzadziej realizowanym uprawnieniem, ze względu na prawne ograniczenia związane z umową kredytu i hipoteką.

Ze względu na specyfikę rzeczy jaką jest nieruchomość, nie spotyka się również roszczeń o wymianę. W praktyce spotyka się natomiast powództwa o nakazanie usunięcia wad. W poniższej sprawie, w sentencji wyroku, sąd szczegółowo opisał jakie czynności ma wykonać pozwany, jaki jest cel tych czynności oraz odesłał, w zakresie szczegółowej specyfikacji naprawy do opinii biegłego, która powstała w toku sprawy sądowej.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 24.05.2018 r., sygn. akt I ACa 1257/16

„[Nakazuje pozwanemu] wykonanie w terminie 6 miesięcy od daty uprawomocnienia się orzeczenia usunięcia wymienionych poniżej wad (…), zgodnie ze wskazaniami biegłego sądowego (…), wskazaniami producenta technologii (…) i zgodnie z przepisami prawa budowlanego i sztuki budowlanej poprzez:

  1. oczyszczenie powierzchni posadzek (w tym posadzek przegłębionych w posadzce kanałów) z powłok ochronnych, odkucie luźnych, odspojonych i głuchych części betonu, oczyszczenie powierzchni hydrodynamicznie lub poprzez piaskowanie, namoczenie oraz otynkowanie zaprawą (…),
  2. oczyszczenie powierzchni ścian wewnętrznych i zewnętrznych oraz słupów konstrukcyjnych (to jest usunięcie starych tynków, wyprawek malarskich, izolacji), otynkowanie zaprawą (…) co najmniej do połowy wysokości ściany nie mniej niż 20-30 cm ponad śladami erozji wodnej widocznej na ścianach oraz odtworzenie sztablatury ścian,
  3. wykonanie uszczelnień dylatacji poprzez wykonanie iniekcji strukturalnej materiałami i rozwiązaniami technologicznymi firmy (…),
  4. podłączenie do kanalizacji deszczowej układu odwodnienia drogi serwisowej przed garażem i budynkami nr (…).”

Koszty ekspertyz, lokalu zastępczego itp.

Niezależnie od tego, czy zdecydowaliśmy się na obniżenie ceny nieruchomości, odstąpienie od umowy, czy żądanie usunięcia wad, mamy możliwość uzyskania odszkodowania za dodatkowo poniesione koszty. Dotyczy to szerokiego, otwartego katalogu kosztów, które pozostają w związku ze stwierdzonymi wadami np. ekspertyzy, lokal zastępczy, niezbędne prace remontowe. Przykładem takiego kosztu będzie również opłacanie wyższych rachunków za ogrzewanie, w efekcie ubytków ciepła związanych z nieprawidłowo wykonaną izolacją.

Art. 566 [Szkoda]
§ 1. [Kupujący może] (…) żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady, choćby szkoda była następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności, a w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów. Nie uchybia to przepisom o obowiązku naprawienia szkody na zasadach ogólnych.

Uprawnienia sprzedawcy

Sprzedawca ma prawo zapoznać się ze stanem nieruchomości, w celu weryfikacji wad, o których zawiadomił go kupujący. Inicjatywę w tym zakresie powinien wykazać kupujący np. proponując kontakt w celu ustalenia terminu i okoliczności oględzin nieruchomości.

Sprzedawca ma też, w większości przypadków, prawo do usunięcia wad. W praktyce, w przypadku poważnych wad, rzadko dochodzi do dobrowolnego usunięcia ich przez sprzedawcę lub wykonawcę, ponieważ zgodnie z orzecznictwem, usunięcie wad to doprowadzenie nieruchomości do takiego stanu, w jakim by była, gdyby wady nigdy nie powstały. Nie ma więc tu pola na naprawy tzw. metodą gospodarczą.

Art. 560 [Odstąpienie; obniżenie ceny]
§ 1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. (…)
§ 3. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady.
§ 4. Kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna.

Art. 561(2). [Obowiązek udostępnienia wadliwej rzeczy]
§ 1. Kupujący, który wykonuje uprawnienia z tytułu rękojmi, jest obowiązany na koszt sprzedawcy dostarczyć rzecz wadliwą (…).
§ 2. Jeżeli ze względu na rodzaj rzeczy (…) dostarczenie rzeczy przez kupującego byłoby nadmiernie utrudnione, kupujący obowiązany jest udostępnić rzecz sprzedawcy w miejscu, w którym rzecz się znajduje.

Terminy w rękojmi

Dla celów dowodowych, o wykrytej wadzie powinniśmy zawiadomić sprzedawcę niezwłocznie po jej wykryciu. Nie ma natomiast prawnego obowiązku zawiadomienia o wadzie w konkretnym terminie. Nie obowiązują 1- lub 2-miesięczne terminy na zawiadomienie o wadzie, o których czasem można usłyszeć od sprzedawcy lub przeczytać w publikacjach sprzed wielu lat (zniesiono je z końcem 2014 r.). Jedyny wyjątek dotyczy umowy zawieranej przez dwóch przedsiębiorców, gdzie w pewnych sytuacjach konieczne jest niezwłoczne zawiadomienie o wadzie.

Niezależnie od zawiadomienia o wadzie, odrębnie należy określić dochodzone roszczenie. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od momentu wydania nieruchomości. Natomiast jeśli w tym okresie odkryjemy wadę, to sformułowanie roszczenia powinno nastąpić w terminie jednego roku od dnia stwierdzenia wady (art. 568 k.c.). Terminy w rękojmi mają skomplikowany charakter i zawsze należy skonsultować je z prawnikiem, ponieważ od ww. ogólnych zasad istnieje kilka wyjątków.

Pierwsze kroki po stwierdzeniu wad

Wady należy dokumentować (filmy, zdjęcia, świadkowie posiadający wiedzę techniczną, protokoły z czynności oględzin lub wykonanych prac, rzeczoznawca) i nie należy ich usuwać bez konsultacji z prawnikiem (może to zmienić podstawę prawną naszych roszczeń na mniej korzystną).

W przypadku wysłania pisma do sprzedawcy, na początek najlepiej ograniczyć się do samego zawiadomienia o wadach bez składania wiążących oświadczeń dotyczących naszych roszczeń. Jakakolwiek ugoda, w ramach której otrzymamy pieniądze lub zostaną wykonane naprawy, powinna być stwierdzona na piśmie. Pomoc prawnika przydatna jest już od momentu wykrycia wad. Dzięki temu unikniemy częstych błędów, które mogą zaważyć na powodzeniu sprawy.

Umowa deweloperska a rękojmia

W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej roszczenia z tytułu rękojmi ulegną modyfikacji. Od 01.07.2022 r. obowiązuje nowa ustawa deweloperska, tj. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. poz. 1177). Uprawnienia nabywcy będą w pierwszej kolejności realizowane w trybie przewidzianym w art. 41 ww. ustawy.

Do umów deweloperskich podpisanych przed 01.07.2022 t. zastosowanie znajdzie stara ustawa, czyli Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1445). Uprawnienia nabywcy są w pierwszej kolejności realizowane w trybie przewidzianym w art. 27 ww. ustawy.

Pomoc prawna

Jeśli jesteś zainteresowany naszą pomocą lub wstępną bezpłatną poradą opisz Twoją sprawę korzystając z tego formularza. W odpowiedzi otrzymasz bezpłatną analizę sprawy oraz propozycję pomocy z naszej strony wraz z wyceną.

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Please enter your comment!
Please enter your name here